5.12.08

El PSOE denuncia el convenio firmado por Vivienda de la Rioja con empresas de arbitraje.

Os dejamos otra noticia publicada en el Diario de La Rioja.com
REGIÓN
Los socialistas no entienden cómo puede firmarse un convenio con este tipo de empresas cuando se puede usar la Ley de Vivienda para crear organismos públicos de control.
EFE LOGROÑO

El PSOE expresó ayer su preocupación por la decisión de la Consejería de Vivienda de firmar un convenio con una empresa privada para el arbitraje en conflictos en materia de alquileres.
Según expuso el secretario de Organización del PSOE riojano, Francisco Javier Rodríguez Peña, este convenio demuestra cómo el Gobierno de La Rioja no tiene pudor en desviar fondos públicos hacia empresas privadas con el único fin de privatizar un servicio que puede ser prestado por instituciones y asociaciones riojanas.

Los socialistas no entienden cómo puede firmarse un convenio con este tipo de empresas cuando se puede usar la Ley de Vivienda para crear organismos públicos de control. Por ello reclaman que se constituya un órgano o junta arbitral de vivienda público y gratuito con plenas garantías jurídicas para los usuarios del alquiler.

El PSOE reclamó que se denuncie el convenio firmado por Vivienda y exigen que no se utilice el arbitraje privado más que en aquellos casos claros en que los derechos de los consumidores y/o usuarios no se vean claramente cercenados.

Respuesta del PP
En respuesta a los socialistas, el PP afirmó en una nota que el PSOE está «en contra de que los riojanos puedan optar a una alternativa más barata y rápida» a la hora de solucionar posibles conflictos derivados de los contratos de alquiler de viviendas.
Según el PP, gracias al convenio suscrito entre el Gobierno de La Rioja y la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE), los firmantes de cualquier contrato de alquiler de vivienda pueden acogerse voluntariamente a un sistema de arbitraje para resolver posibles conflictos.

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LUCES Y SOMBRAS DEL ARBITRAJE EN LOS ALQUILERES

Os adjuntamos el reportaje publicado en el diario El PAÍS, el 5 de diciembre de 2008, en el que se analiza la utilización del arbitraje privado en los contratos de arrendamiento de viviendas.
El País. VIERNES 5 DE DICIEMBRE DE 2008. NÚMERO 420. Propiedades.
Luces y sombras del arbitraje en los contratos de alquiler.

La mediación es rápida y económica, pero sólo si el inquilino abandona la casa voluntariamente.

Para los propietarios de viviendas vacías, el talón de Aquiles de los alquileres en España es la dificultad de echar al inquilino moroso. Y el arbitraje se presenta como una posible solución. Así lo ven cada vez más españoles, que han optado por esta fórmula para recuperar sus propiedades inmobiliarias. Mientras que la justicia ordinaria tarda entre 9 y 12 meses, el laudo arbitral (sentencia firme) se obtiene en un plazo de 25 a 35 días de media desde la aceptación del árbitro y, al ser un procedimiento escrito, no hay necesidad de que comparezcan el propietario y el inquilino.
Pero en el arbitraje no todo son ventajas. El 60%de los laudos es ejecutado judicialmente y el 40% restante acaba en acuerdo. Y es que, una vez dictado el laudo arbitral, no todos los inquilinos morosos abandonan las viviendas o locales de forma voluntaria. Tanto la expulsión del inquilino como el cobro de las deudas nunca se puedematerializarmediante un arbitraje
privado. Es preciso recurrir a la vía judicial, y eso supone retrasar el proceso entre dos y ocho meses más. Por eso, en opinión de algunos expertos, el arbitraje es poco útil en el fomento del alquiler y la lucha contra la morosidad.

El arbitraje tampoco permite recuperar las rentas impagadas. Si el propietario no ha contratado
un seguro o garantía del pago de rentas, se puede olvidar de su dinero.
Por otra parte, se aconseja al consumidor pedir información sobre la institución arbitral antes de firmar la aceptación de la cláusula arbitral. En ocasiones aportan garantías teóricas que
no ofrecen realmente, dada la falta de imparcialidad y la sumisión de una de las partes, según recogen algunas sentencias y autos de los que se hace eco el Instituto Nacional de Consumo.

Las dos caras del arbitraje.

El laudo arbitral es rápido y más económico que la vía judicial, pero sólo si el inquilino abandona el piso voluntariamente.
Miles de propietarios reticentes a alquilar sus casas han encontrado en el arbitraje privado la solución perfecta. La lentitud de la justicia ordinaria ha sido el caldo de cultivo para la aparición de instituciones sin ánimo de lucro que prometen desahucios rápidos y el cobro de las rentas impagadas.
El arbitraje es rápido y más económico que el proceso judicial, y eso ofrece seguridad a los propietarios que buscan blindar sus contratos. La justicia tarda entre nueve y doces meses en echar de casa ajena a un inquilino que no paga. El laudo arbitral (sentencia firme) se obtiene en un plazo de 25 a 35 días de media desde la aceptación del árbitro y, al ser un procedimiento escrito, no hay necesidad de comparecencia del propietario y del inquilino.
“El mercado del alquiler llegará a los tres millones de viviendas en el primer trimestre de 2009, un millón más que hace sólo dos años”, según Carlos Ruiz, gerente de la compañía Arrenta.“La salida al mercado de pisos en alquiler ha crecido un 30% al eliminar la inseguridad jurídicamediante el arbitraje”, indican en La Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad, empresa que pone en marcha en el año 2006 el Plan Nacional de Alquiler Garantizado (PNAG), un nombre que ha generado mucha controversia y alguna que otra denuncia por publicidad engañosa. A pesar de las apariencias, nada tiene que ver con ninguna administración pública. A este arbitraje se han acogido más de 550.000 personas. Dicen en La Corte que una de cada dos inmobiliarias facilitan
sus arbitrajes y que se han resuelto ya más de 14.000 conflictos de arrendamiento.

De 2003 a junio de 2008, un total de 153.477 contratos de alquiler han incorporado el convenio arbitral de otra empresa, la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad (Aeade). La entidad, presidida por el ex presidente del Senado Juan Ignacio Barrero Valverde, del PP, y que ha fichado a jueces ymagistrados de renombre, tiene convenios con distintas administraciones públicas para ofrecer el arbitraje en alquileres, la última, con el Gobierno de LaRioja. Prevé cerrar el año con 75.000 nuevos contratos, un 35% más que en 2007.
La morosidad en los alquileres casi se ha duplicado, “de ahí que el número de procedimientos arbitrales este año sea tan elevado, 481”, indica Javier Íscar de Hoyos, secretario general de Aeade.
María Dolores de 60 años, no ha tenido tanta suerte con su local, situado en la ronda de Atocha (Madrid). Sus inquilinos deben 3.000 euros de rentas y no están dispuestos a entregar las llaves. María Dolores, que ha pagado 615 euros para iniciar el arbitraje, tiene ya un laudo, pero ahora debe acudir a la vía judicial. Sus inquilinos deben además 2.200 euros correspondientes a los costes arbitrales de Aeade.

A Juan José también le dejaron de pagar el alquiler de su piso en Valencia. En abril inició el arbitraje y en junio recuperó la vivienda. A diferencia de los demás, tenía un seguro de cobro de las rentas con la financiera de Arrenta. Pero “no es lo que esperaba”, dice, “porque el primer mes no lo pagan, y tampoco me han pagado los gastos de luz, agua y demás; no leí la letra pequeña”.
La mala suerte ha querido que los nuevos inquilinos de Juan José le hayan dejado de pagar la renta. Vuelta a empezar.
Hasta aquí, el arbitraje es un método que en teoría anima el mercado del alquiler. Aunque hay quienes piensan que en la práctica no es tan eficaz.

La expulsión del inquilino moroso y el cobro forzoso de las deudas nunca se puede materializarmediante un arbitraje privado, sino sólo a través de los órganos judiciales. Por eso, el arbitraje es poco útil en esta materia y en la lucha contra la morosidad”, dice Alberto Dorrego, que ocupó el cargo de director general para la Modernización de la Administración de Justicia del Ministerio de Justicia. La ejecución de un laudo depende de la rapidez del juzgado, pero demedia hay que esperar entre dos y ocho meses más.

Inquilino insolvente
¿Y qué pasa si el inquilino se declara insolvente? Los propietarios creen que sus contratos están blindados y que ese arbitraje cubre rentas impagadas. El arbitraje no soluciona este problema.

Si el propietario quiere asegurarse el cobro de las rentas debe suscribir un seguro o una garantía
del pago de rentas. Para eso hay compañías de seguros como Das o Arag y compañías que ofrecen arbitraje y pago de rentas.

Al margen de su eficacia, hay voces que denuncian abusos en la aplicación del arbitraje y cuestionan la validez de los laudos.

Las miradas se dirigen precisamente a las dos entidades más publicitadas en los medios de comunicación, Aeade y La Corte de Arbitraje. Estas sociedades se presentan como entidades sin ánimo de lucro, aunque en algunos foros de Internet se habla de que el fin de estas cortes arbitrales es conseguir beneficios sin importar a qué precio. Se denuncia que no otorgan los mismos derechos a los inquilinos, y las quejas y resoluciones judiciales en contra están creciendo.
“Hay instituciones arbitrales en las que se han detectado algunos problemas preocupantes, recogidos en sentencias judiciales que han motivado la anulación de laudos dictados”, explican en
el Instituto Nacional de Consumo (INC). “Estas empresas alegan garantías que, según recogen las sentencias y autos, no ofrecen dada la falta de imparcialidad y la sumisión de una de las partes”.

Laudos anulados

Según Aeade, de sus 943 arbitrajes no ha sido anulado ninguno, ni siquiera instada la anulación.
Pero en la Audiencia Provincial de Madrid figura al menos uno. Y otro en el caso de La Corte de
Arbitraje. La sección 10 anuló un laudo de Aeade porque al contrato de alquiler no se adjuntaba el convenio arbitral. A posteriori, se adjuntó y se rellenó con bolígrafo confundiendo el apellido de una de las partes. Y la sección 21 anuló otro laudo de La Corte de Arbitraje, que había presentado un recurso de apelación por un laudo impugnado. El juez considera que la decisión del auto impugnado es correcta.
“Se trata de esquemas arbitrales que pregonan con descaro y sin vergüenza la protección de
los intereses de una parte frente a los de la otra”, denuncia José Antonio García, director de Arbitraje y Mediación, ARyME, empresa dedicada exclusivamente a promover el arbitraje, no a administrarlo. ARyME reclama que el arbitraje civil sólo pueda ser instado por las partes, una vez surgida la disputa, esto es, que se prohíba el pacto arbitral previo. Según García, el mercado del arbitraje civil en España ni ha querido ni ha sabido autorregularse.
La asociación de consumidores CEACCU denunciaba hace algunos años que “los laudos de Aeade podían ser de graves consecuencias para el consumidor, llegando al embargo de sus propiedades y a tener que asumir todas las costas del proceso”. En Aeade se defienden. Si un inquilino no quiere someterse al arbitraje, no se le puede obligar. En todo caso, prácticamente la totalidad de las veces se firma.
“El InstitutoNacional de Consumo tiene pocas posibilidades de actuación, dado que en el arrendamiento de vivienda normalmente las relaciones son entre particulares, no son relaciones
de consumo, aunque una de las partes actúe con el asesoramiento de la institución arbitral”,
indican en el INC, que aconseja informarse y asesorarse siempre sobre la institución arbitral, antes de firmar la aceptación de la cláusula arbitral.

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27.5.08

Aprobada la DIRECTIVA 2008/52/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 21 de mayo de 2008 de mediación en asuntos civiles y mercantiles

El objetivo de la DIRECTIVA 2008/52/CE es facilitar el acceso a modalidades alternativas de solución de conflictos y fomentar la resolución amistosa de litigios promoviendo el uso de la mediación y asegurando una relación equilibrada entre la mediación y el proceso judicial.

La Directiva se aplicará, en los litigios transfronterizos, en los asuntos civiles y mercantiles, con la salvedad de aquellos derechos y obligaciones que no estén a disposición de las partes en virtud de la legislación pertinente.

No se aplicará, en particular, a los asuntos fiscales, aduaneros o administrativos ni a la responsabilidad del Estado por actos u omisiones en el ejercicio de su autoridad soberana (acta iure imperii).

Incorporación al ordenamiento jurídico de los Estados miembros

Los Estados miembros pondrán en vigor las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a la Directiva antes del 21 de mayo de 2011, con excepción del artículo 10, al que deberá darse cumplimiento el 21 de noviembre de 2010.

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25.2.08

SISTEMA ARBITRAL DE CONSUMO

Hoy ha sido publicado en el B.O.E. el Real Decreto 231/2008, de 15 de febrero, por el que se regula el Sistema Arbitral de Consumo.
Se trata de la primera modificación, desde su creación en el año 1993, que se introduce en este sistema voluntario de resolución extrajudicial de conflictos entre los consumidores y los proveedores, cuyas características son la gratuidad, la sencillez de la tramitación y la rapidez de la decisión final, o laudo arbitral, que es de obligado cumplimiento para las partes puesto que tiene el mismo valor que una sentencia judicial.

Se crean la Comisión de Juntas Arbitrales de Consumo y el Consejo general del sistema arbitral del consumo.

El Real Decreto regulador del arbitraje de consumo facilita la resolución de las controversias inferiores a 300 euros y establece el arbitraje de consumo colectivo y el arbitraje electrónico.
Su entrada en vigor seproducirá a los 6 meses de su publicación, salvo los artículos 25 y 27 cuya vigencia lo es desde su publicación.

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30.1.08

ARBITRAJE Y ARRENDAMIENTOS URBANOS

Especial interés está despertando el arbitraje privado en nuestro país.
Nos referimos el arbitraje en arrendamientos // alquileres y en especial en los supuesto de desahucio y reclamación de rentas.
Mientras determinadas empresas ven al arbitraje privado en arrendamientos como una garantía para los propietarios - creando procedimientos "a la carta del propietario" - hemos tenido conocimiento de diversos Autos de varios Juzgados que están empezando a no ejecutar laudos contra los inquilinos por ser contrarios al orden público, al interpretar que deciden sobre materias que no son de libre disposición para las partes y que quedan excluidas del conocimiento del arbitraje, por imperativas, además de por falta de competencia territorial de la entidad arbitral, al celebrarse fuera del lugar donde radica el inmueble.
Estas resoluciones están interpretando que las acciones de desahucio derivadas de impago de rentas no pueden ser resueltas mediante un procedimiento arbitral, toda vez que la intención del legislador mediante la regulación procesal de desahucio - establecida en la Ley de Enjuiciamiento Civil y que derogó el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Urbanos - era la de otorgar la competencia, con carácter exclusivo, a los tribunales ordinarios en la materia.
Además, en los supuestos que hemos conocido, los jueces argumentan que el desahucio es de imposible encaje en en el procedimiento arbitral, al quedar sin regulación la acción de enervación o los efectos de la incomparecencia del demandado.
Desde el Foro, en post anteriores, hemos tratado el tema, y consideramos que si un procedimiento arbitral EN DERECHO, garantiza las acciones establecidas en la LEC, el arbitraje podría ser viable.
Suponemos que los laudos dictados, en absoluto han respetado esos derechos.
Nos hacemos eco de las conclusiones sobre este tema en un reciente artículo publicado en la web amiga:
La discusión está servida.
¿Intervendrá el Ministerio de Justicia, el de Vivienda o Consumo en el el arbitraje en arrendamientos?
Teniendo en cuenta la importancia del tema, así esperamos y sin duda creemos que pasará.
Seguiremos informado.
Signed by: Arbiter

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1.12.07

DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS

El día 30 de noviembre de 2007 ha sido promulgado el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.


Este real decreto legislativo cumple con la previsión recogida en la disposición final quinta de la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, que habilita al Gobierno para que, en el plazo 12 meses, proceda a refundir en un único texto la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y las normas de transposición de las directivas comunitarias dictadas en materia de protección de los consumidores y usuarios que inciden en los aspectos regulados en ella, regularizando, aclarando y armonizando los textos legales que tengan que ser refundidos.
ARBITRAJE Y CONSUMIDORES
En cuanto al arbitraje, os señalamos las referencias en el mismo, Y EN ESPECIAL AL ARTÍCULO 90.2. EN RELACIÓN A LOS BIENES INMUEBLES Y CLÁUSULAS ABUSIVAS.
_________________________________

Conforme a la regulación adoptada, los pactos de sumisión al arbitraje se conducen al momento en el que el consumidor puede evaluar correctamente el alcance de la decisión que, en la mayor parte de los casos, se ve obligado a adoptar, y que es aquél en el que surge la controversia. Se eleva con ello la protección del usuario ante fórmulas arbitrales no siempre lícitas y se garantiza la no renuncia previa a los derechos reconocidos legalmente. Esta regla se completa con la determinación de la nulidad de los pactos suscritos contraviniéndola, en aplicación de las previsiones de la propia Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios sobre la irrenunciabilidad de los derechos reconocidos por la ley al consumidor. La tipificación de su vulneración, como infracción de consumo, se deduce claramente del artículo 49, apartado 13 en el que se califica como tal el incumplimiento de los requisitos, obligaciones o prohibiciones establecidas en esta Ley y disposiciones que la desarrollen.

CAPÍTULO II
Sistema Arbitral del Consumo
Artículo 57. Sistema Arbitral del Consumo.
1. El Sistema Arbitral del Consumo es el sistema extrajudicial de resolución de resolución de conflictos entre los consumidores y usuarios y los empresarios a través del cual, sin formalidades especiales y con carácter vinculante y ejecutivo para ambas partes, se resuelven las reclamaciones de los consumidores y usuarios, siempre que el conflicto no verse sobre intoxicación, lesión o muerte o existan indicios racionales de delito.
2. La organización, gestión y administración del Sistema Arbitral de Consumo y el procedimiento de resolución por el Gobierno. En dicho reglamento podrá preverse la decisión en equidad, salvo que las partes opten expresamente por el arbitraje de derecho, el procedimiento a través del cual se administrará el arbitraje electrónico, los supuestos en que podrá interponerse una reclamación ante la Junta Arbitral Nacional frente a las resoluciones de las Juntas arbitrales territoriales sobre admisión o inadmisión de las solicitudes de arbitraje y los casos en que actuará un árbitro único en la administración del arbitraje de consumo.
3. Los órganos arbitrales estarán integrados por representantes de los sectores empresariales interesados, de las organizaciones de consumidores y usuarios y de las Administraciones públicas.
4. Los convenios arbitrales con los consumidores distintos del arbitraje de consumo previsto en este artículo, sólo podrán pactarse una vez surgido el conflicto material o controversia entre las partes del contrato, salvo que se trate de la sumisión a órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales o reglamentarias para un sector o un supuesto específico.
Los convenios arbitrales pactados contraviniendo lo dispuesto en el párrafo precedente serán nulos.
Artículo 58. Sumisión al Sistema Arbitral del Consumo.

1. La sumisión de las partes al Sistema Arbitral del Consumo será voluntaria y deberá constar expresamente, por escrito, por medios electrónicos o en cualquier otra forma admitida legalmente que permita tener constancia del acuerdo.
2. Quedarán sin efecto los convenios arbitrales y las ofertas públicas de adhesión al arbitraje de consumo formalizados por quienes sean declarados en concurso de acreedores. A tal fin, el auto de declaración de concurso será notificado al órgano a través del cual se hubiere formalizado el convenio y a la Junta Arbitral Nacional, quedando desde ese momento el deudor concursado excluido a todos los efectos del Sistema Arbitral de Consumo.

Artículo 90. Cláusulas abusivas sobre competencia y derecho aplicable.
Son, asimismo, abusivas las cláusulas que establezcan:

1. La sumisión a arbitrajes distintos del arbitraje de consumo, salvo que se trate de órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales para un sector o un supuesto específico.

3. La sumisión del contrato a un Derecho extranjero con respecto al lugar donde el consumidor y usuario emita su declaración negocial o donde el empresario desarrolle la actividad dirigida a la promoción de contratos de igual o similar naturaleza.
Artículo 163. Garantía de la responsabilidad contractual. Los organizadores y detallistas de viajes combinados tendrán la obligación de constituir y mantener en permanente vigencia una fianza en los términos que determine la Administración turística competente, para responder del cumplimiento de las obligaciones derivadas de la prestación de sus servicios frente a los contratantes de un viaje combinado y, especialmente, del reembolso de los fondos depositados y el resarcimiento por los gastos de repatriación en el supuesto de insolvencia o quiebra.
La fianza quedará afecta al cumplimiento de las obligaciones que deriven de: a) Resolución firme en vía judicial de responsabilidades económicas de los organizadores y detallistas derivadas de la acción ejercitada por el consumidor y usuario final. b) Laudo dictado por las Juntas arbitrales de consumo o por los órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales para un sector o un supuesto específico, previa sumisión voluntaria de las partes. Caso de ejecutarse la fianza, deberá reponerse en el plazo de 15 días, hasta cubrir nuevamente la totalidad inicial de la misma.

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23.9.07

ARBITRAJE Y ALQUILER ¿CONSUMO O ARBITRAJE PRIVADO?

Os adjuntamos los comentarios que desde el foro hemos realizado sobre la aplicación del arbitraje en arrendamientos debido a las apreciaciones aparecidas en
"Es necesario aclarar este tema ya que muchas inmobiliarias e intermediarios, sin saberlo, están fomentando sistemas ilegales de arbitraje, imponiendo arbitrajes privados a consumidores y siendo "cooperadores necesarios" de tales acciones, con las consecuencias legales que les puede acarrear ya que tanto arrendadores como arrendatarios podría solictarles daños y perjuicios.

En primer lugar cabe decir que en arrendamientos puede utilizarse tanto el arbitraje de consumo como el arbitraje privado, siempre que se cumpla la legalidad vigente.

El arbitraje privado será ilegal y abusivo si se impone a un consumidor.

Así, el artículo 10 bis. 2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (1984 modificada por la Ley 44/2006), declara nulas de pleno derecho y habrán de tenerse por no puestas, las cláusulas abusivas, teniendo, en todo caso, este carácter las recogidas en su Disposición Adicional Primera.

Entre éstas se encuentra la 26ª, sumisión a arbitrajes distintos del de consumo, salvo que se trate de órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales para un sector o un supuesto específico.

La condición de consumidor de UN INQUILINIO (PERSONA FÍSICA) ES CLARA ya que a través de la inmobiliarias alquila la vivienda para su utilización, como destinatario final (artículo 1 LGCU), y por tanto imponer un arbitraje privado en estos casos es NULO YA QUE NI ES ARBITRAJE DE CONSUMO NI EXISTEN ÓRGANOS INSTITUCIONALES CREADOS POR NORMA LEGAL PARA EL SECTOR.

Os dejo unos enlaces para entender "un poco" el tema:
En este enlace la UCA de Aragón dice lo que la Consulta de Consumo de este post:

Este comentario os remitirá a otros del Foro sobre este tema:

23 sep 2007 - 19:19
"....no se puede entender el arbitraje como un "medio" para echar al moroso que no paga las rentas. No es sensato es confundir a la gente con esto. Una cláusula de arbitraje mal puesta en un contrato puede convertirse en un gran problema, y por eso trabajamos desde el Foro de Arbitraje, con la intención de clarificarlo, sin distinción entre "buenos" y "malos"."
24 sep 2007 - 22:08

"Sin entrar de manera específica en todas las relaciones contractuales que puede darse entre inquilino-inmobiliaria, inquilino-propietario, propietario-inmobiliaria, lo cierto es que hoy en día, para alquilar o comprar una vivienda, el propietario contrata en el 90% de los casos a un intermediario (agencias inmobiliarias, APIs, etc) para alquilar su piso a un tercero (inquilino).

En nuestra opinión, a través de la oferta, promoción y publicidad que se realiza para la venta o arrendamiento de viviendas (efectuado en el marco de una actividad empresarial o profesional) se están desarrollando actos que van dirigidos a consumidores conforme a los términos del artículo primero apartados 2 y 3, de la Ley 26/1984, de 19 de julio General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Consideramos que en el caso de los agentes inmobiliarios, no parece haber lugar a dudas de que la actividad que estos profesionales desarrollan comprende la oferta, promoción y publicidad para la venta o arrendamiento de viviendas destinadas a consumidores. Por ese motivo, el que a través de las inmobiliarias adheridas a "planes" o "garantías" de alquiler, que fomentan determinados "arbitrajes" privados - vendiendo cláusulas = contrato de adhesión -, lo que provoca es que se impone, dentro de esa relación de consumo, una cláusula abusiva, tal y como indicábamos anteriormente. El problema es que se está vendiendo por la inmobiliaria un "servicio" que deviene en una sumisión a arbitraje prohibidos por la ley ya que a través de ese pacto, el inquilino podría tener la condición consumidor y no puede obligársele a someterse a un arbitraje distinto al de consumo o de una institución creada por ley para el sector.

El arbitraje de consumo sólo tendría encaje si una parte es consumidor (inquilino) y la otra empresario (propietario) y en este caso, tal y como está establecido legalmente el sistema, sólo podría iniciarse el arbitraje a instancia del inquilino, nunca del propietario.

Otra cosa bien distinta es que tanto arrendador como arrendatario pactasen entre los 2, al margen de la inmobiliaria, un arbitraje privado en uno u otro aspecto relacionado con el arrendamiento, pacto que sería ajeno a la intermediación inmobiliaria y perfectamente válido. Por ello, el arbitraje privado sí es factible, no sólo después de formalizar el contrato de arrendamiento sino que, en el propio contrato, tanto inquilino como propietario, pueden introducir un convenio arbitral para aquellas materias que negociasen, LO QUE SERÍA UN PACTO ENTRE IGUALES Y EN CONSECUENCIA VÁLIDO, de otra manera entendemos que no sería correcto el arbitraje privado.

Desconocemos lo que sucederá y no nos gusta un intervencionismo estatal sobre materias que son de libre disposición entre partes pero aventuramos una reacción legal al respecto. En qué sentido, también lo desconocemos."

4.7.07

Nuevo espaldarazo al arbitraje. Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia.

Acaba de ser promulgada la Ley de Defensa de la Competencia (BOE nº 159, miércoles 4 de julio), que tal y como reza su exposición de motivos, se desarrolla en un contexto en el que existe un acuerdo generalizado con respecto a la creciente importancia de la defensa de la competencia, que se ha consolidado como uno de los elementos principales de la política económica en la actualidad. Dentro de las políticas de oferta, la defensa de la competencia complementa a otras actuaciones de regulación de la actividad económica y es un instrumento de primer orden para promover la productividad de los factores y la competitividad general de la economía. Por ello, resulta preciso disponer de un sistema que, sin intervenir de forma innecesaria en la libre toma de decisiones empresariales, permita contar con los instrumentos adecuados para garantizar el buen funcionamiento de los procesos del mercado.

Arbitraje y Comisión Nacional de Competencia.

Se crea la Comisión Nacional de Competencia que integrará los actuales Servicio de Defensa de la Competencia y Tribunal de Defensa de la Competencia, y se le dota de mayor independencia y agilidad en sus actuaciones y decisiones. Dentro de la Funciones de la nueva Comisión Nacional de la Competencia, se encuadran las instructoras, resolutorias, consultivas y de promoción de la defensa de la competencia en los mercados, así como de arbitraje.

Artículo 24. Funciones de instrucción, resolución y arbitraje. La Comisión Nacional de la Competencia es el órgano competente para instruir y resolver sobre los asuntos que tiene atribuidos por esta Ley y, en particular:
....f) Realizar las funciones de arbitraje, sin perjuicio de las competencias que correspondan a los órganos competentes de las Comunidades Autónomas en sus ámbitos respectivos, tanto de derecho como de equidad, que le sean sometidas por los operadores económicos en aplicación de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, así como aquéllas que le encomienden las leyes.”

La Ley no desarrolla cómo, qué organismo, ni cuál será el procedimiento, plazos y sistema arbitral que se empleará para solucionar los conflictos entre operadores económicos por lo que, tal y como establece la Disposición final segunda "Habilitación normativa" deberá estarse a lo que establezcan las disposiciones reglamentarias que desarrollen la Ley.
Signed by: Arbiter

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6.6.07

DENUNCIAN LA IMPOSICIÓN ARBITRAJES PRIVADOS EN ALQUILERES.

Posible vulneración de los derechos de los consumidores en la venta de cláusulas de arbitraje privado a través de las inmobiliarias.

Según publica hoy la edición digital del “El periódico de Aragón”, El Gobierno, la Junta de Consumo y la Unión de Consumidores de Aragón (UCA), estudian acciones contra la Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad y el denominado Plan Nacional de Alquiler Garantizado (PNAG).

Tanto el director general de Consumo de Aragón, Ángel Luis Monge, como José Ángel Oliván, presidente de la UCA, están estudiando a esta asociación (conocida bajo las siglas de PNAG) por "falta de transparencia y porque podría inducir a engaño al identificarse con la Junta Arbitral de Consumo, que es pública y gratuita".
Ambos advierten a los ciudadanos sobre el arbitraje privado del PNAG para los conflictos de los alquileres de vivienda, ya que "no garantizan nada al propietario", y pide a las Administraciones públicas la creación de un arbitraje público e imparcial especializado en materia de vivienda que solucione los pequeños problemas entre particulares.

La reciente irrupción en el mercado inmobiliario nacional de la asociación denominada Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad ha activado las alarmas. "Es una asociación privada de la que se desconoce si tiene ánimo de lucro o no, pero todo indica que lo tiene", explica José Ángel Oliván, presidente de la UCA. Además, especifica que "no es un servicio transparente y promete algo que no puede cumplir.”

La Unión de Consumidores de Aragón también está estudiando medidas contra la Corte de Arbitraje. "Para empezar, la nomenclatura que utiliza puede dar a equívocos, ya que da apariencia de institución pública. Y en cuanto a sus fines, parece que van dirigidos al colectivo profesional de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs) y de los mediadores para que inserten en los contratos de arrendamiento que redacten cláusulas de sometimiento a ese arbitraje", insiste. Por todo ello, la UCA entiende que en este sistema "falla uno de los principios esenciales de cualquier arbitraje o juicio, como es el principio de imparcialidad, ya que esta asociación parece claramente posicionada a favor de los arrendadores. En cuanto a los árbitros, también se suscriben en la adhesión y no los pueden nombrar las partes de mutuo acuerdo".

Se confirma las alertas sobre el arbitraje privado en alquileres.

Desde el Foro de Arbitraje, distintas asociaciones y entidades dedicadas al arbitraje ya venían alertando sobre la existencia de estas prácticas abusivas hacia los consumidores que determinadas “entidades” están imponiendo en los alquileres mediante el empleo de arbitraje privados con visos de ilegalidad, lo que viene a corroborar tanto el Gobierno de Aragón, como las Juntas Arbitrales de Consumo y Asociaciones de Consumidores y Usuarios.

Así, en nuestro post del 14 de noviembre de 2006, ya alertábamos que tales prácticas podían vulneran la Ley de Consumidores y Usuarios y, en nuestros posts de 2 de enero de 2007 “El arbitraje y la Ley de Mejora de la Protección de los Consumidores y Usuarios” y de 6 de febrero de 2007 “Ley 44/2006. La realidad arbitral en España” publicábamos un estudio sobre este tema, del que extractamos:

Ley para la Mejora de la protección de los Consumidores y Usuarios 44/2006, adicionó un 4º apartado al artículo 31 de la LGDCU del siguiente tenor: “Los convenios arbitrales con los consumidores distintos del arbitraje de consumo previsto en este artículo, sólo podrán pactarse una vez surgido el conflicto material o controversia entre las partes del contrato salvo que se trate de la sumisión a órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales o reglamentarias para un sector o un supuesto específico. Los convenios arbitrales pactados contraviniendo lo dispuesto en el párrafo precedente serán nulos.”

Las razones por las que el legislador introdujo este apartado se debió y debe a nuestros tribunales y la Administración Pública han apreciado un verdadero fraude de ley o procesal proscrito por el artículo 11.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ) y 247 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en contratos de adhesión en los que aparecen insertas cláusulas arbitrales ajenas al sistema arbitral de consumo, no negociadas individualmente y que suponían una evidente y previa relación de asesoramiento por la entidad arbitral a una de las partes, que luego se beneficiaba de la condena, lo que se resulta del todo incompatible con la imparcialidad que la norma exige a los árbitros y que se erige como causa de inhabilidad para desempeñar la función.
La numerosa jurisprudencia recaída en asuntos referidos a contratos de adhesión, determina una latente generalización del establecimiento e imposición de cláusulas arbitrales - ajenas al arbitraje de consumo - cuyas consecuencias no eran aclaradas a la parte usuaria en el momento de suscribir el contrato que incorporaba el convenio arbitral y sin que hubiese tenido la oportunidad real de conocer, de manera completa al tiempo de su celebración, el verdadero sentido y alcance de la condición general que se le imponía.

Es precisamente en relación a los contratos de adhesión donde la Ley de Arbitraje, en su Artículo 9.2 - forma y contenido del convenio arbitral -, establece que si el convenio arbitral está inserto en un contrato de adhesión, la validez de dicho convenio y su interpretación se regirán por lo dispuesto en las normas aplicables a ese tipo de contrato. La Directiva 93/13 CEE del Consejo de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores ha posibilitado que el Juez nacional aprecie de oficio el carácter abusivo de una cláusula de un contrato que le haya sido sometido cuando examina la admisibilidad de una demanda presentada ante los órganos jurisdiccionales nacionales. De esta forma, la protección que la Directiva confiere a los consumidores se extiende a aquellos supuestos en los que el consumidor que haya celebrado con un profesional un contrato en el que figure una cláusula abusiva no invoque el carácter abusivo de la citada cláusula, bien porque ignore sus derechos, bien porque los gastos que acarrea el ejercicio de una acción ante los tribunales le disuadan de defenderlos.

Teniendo en cuenta que la doctrina legal del Tribunal Supremo se ha pronunciado a favor de los derechos consumidores en aplicación de la normativa comunitaria (STS de 21-12-2001, 22-11-2002), podemos concluir que para ejecutar judicialmente un laudo arbitral, el artículo 54. 1 de la Ley de Arbitraje exige que se adjunte el convenio arbitral libremente pactado por las partes para que se entienda que éstas renuncian a la jurisdicción para que diriman sus diferencias en materias disponibles. Por ello, si el convenio arbitral no se presenta o el que se presenta debe tenerse por inexistente, el laudo no puede ser ejecutado debiendo ser examinados los requisitos formales por el Juzgado ante quien se presente la demanda.

Así en la sentencia de 27-6-2000 del TJE, en su fundamento nº 26 expresamente se establece que: "26. El objetivo perseguido por el artículo 6 de la Directiva - 93/13/CEE, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores -, que obliga a los Estados miembros a prever que las cláusulas abusivas no vinculen a los consumidores, no podría alcanzarse si éstos tuvieran que hacer frente a la obligación de plantear por sí mismos el carácter abusivo de dichas cláusulas. En litigios cuya cuantía es a menudo escasa, los honorarios del abogado pueden resultar superiores a los intereses en juego, lo cual puede disuadir al consumidor de defenderse ante la aplicación de una cláusula abusiva. Reflejando lo expuesto en la sentencia cabe señalar que la facultad del Juez para examinar de oficio el carácter abusivo de una cláusula constituye un medio idóneo para alcanzar el resultado señalado por el artículo 6 de la Directiva - impedir que el consumidor individual quede vinculado por una cláusula abusiva - y para ayudar a que se logre el objetivo contemplado en su artículo 7 ya que dicho examen puede ejercer un efecto disuasorio que contribuya a poner fin a la utilización de cláusulas abusivas en los contratos celebrados por un profesional con los consumidores.

Añadimos sobre este tema, la más reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Comunidades Europeas de 26 de octubre de 2006,

Continuando con el estudio del Proyecto de Ley para la Mejora de la protección de los Consumidores y Usuarios, la previsión por la que el artículo 31.4º establece “…salvo que se trate de la sumisión a órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales o reglamentarias para un sector o un supuesto específico.”, conlleva a que el legislador prácticamente transcriba en su integridad la Cláusula Nº 26 de las recogidas en la Disposición adicional primera de la LGDCU, a los efectos previstos en el artículo 10 bis por la que se establece como abusiva: “26. La sumisión a arbitrajes distintos del consumo, salvo que se trate de órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales para sector o un supuesto específico.”

Desde el Foro de Arbitraje continuaremos publicando las noticias que se produzcan sobre esta materia.


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16.3.07

La opción del arbitraje en las Sociedades Profesionales

La entrada en vigor de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales (BOE Nº 65 de 16 de marzo) supone un nuevo intento de impulsar la institución del arbitraje como método alternativo de resolución de conflictos.
En este caso, su artículo 18 fomenta su uso en dichas sociedades:
"Artículo 18. Cláusula de arbitraje. El contrato social podrá establecer que las controversias derivadas del mismo que surjan entre los socios, entre socios y administradores, y entre cualesquiera de éstos y la sociedad, incluidas las relativas a separación, exclusión y determinación de la cuota de liquidación, sean sometidas a arbitraje, de acuerdo con las normas reguladoras de la institución."
Si bien ya existe la posibilidad de que tanto las sociedades anónimas y limitadas puedan establecer el sometimiento al arbitraje, el que la Ley 2/2007 haga una mención tan expresa en su artículo 18 es valorado positivamente por este Foro.
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